出雲市公営住宅等長寿命化計画市議会全員協議会資料（平成25年6月25日） | 出雲市

(1)

出雲市都市建設部建築ㆰ宅課

出雲市公営住宅等

長命化計画

(2)

. 公営住宅等を取巻く社会環境動向

住宅住生活上位関連計画

ㆰ宅政策い ㆰ生活基本法 ㆰ生活基本計 (全国計 ) 基施策進い島根県第 2 次島根県ㆰ生活基本計 (島根県ㆰ宅マスタヸプラン) 成 24 3 策定そ計中 ㆰ生活関目標施策示い

求め住宅適管理住宅更新

ㆰ宅質面旧耐震基準 ㆰ宅依然耐震性能満いストッ残い

加え建築後相当数経ストッ多存在適管理 ㆰ宅更新大課い

団塊世代高齢化

人口規模大い団塊世代等高齢身又夫婦高齢者世帯大幅増加中高齢者安心暮 ㆰ い生活福祉サヸビス等一体的供給求い

求め住宅セフテネット確保

公営ㆰ宅等い市場い自力適 ㆰ宅確保困者居ㆰ 安定

確保 ㆰ宅セヸフテネット構築 ㆰ宅供給図い必要い

地球温暖化策

地球温暖策関連 ㆰ宅省エネ性能向ㄥ併 ㆯ炭素社会実現向 ㆰ い方求

ㆰ生活充実向ハヸド面ソフト面充実必要い

. _{計画背景目的}

本格的少子高齢社会人口ヷ世帯減少社会到来目前え豊 ㆰ生活実現 ㆰ宅セヸフテネット確保図健全 ㆰ宅市場整備 ㆰ生活質向ㄥ図政策転換求い

適管理ヷ早期修繕長命図ラフサルコスト縮減いストッ長命計策定予防保全的管理必要い

本市い現在 65 団地 1,651 戸 ㆰ宅供給い耐用数経過い ㆰ宅

ストッ老朽進効率的ストッ機能回復や更新課い

う背景踏え良質市営ㆰ宅ストッ形成向敷地条件建設経過数や経劣状況応計的建替や改善計定市営ㆰ宅長命ラフサルコスト縮減 ㅙ業量準図

本計策定目的

. _計画期間

本計成 25 度成 34 度 10 間計期間今後市取巻社会情勢変や国や島根県動向等踏え計期間あ適宜見直行う

(3)

. 本市主現状課

統計

少子高齢人口減少進予測高齢率ㄥ昇予想

デヸタ：H22 国勢調査 H27 以降日本市区村将来計人口(国立社会保ヷ人口問研究所 H34 H32 H37 計値基トレンド(線形) 計い齢ㄧ詳按計算小数点第 ㆮ 四捨五入い計値わい場あ

市営住宅ストック状況

10 後市営ㆰ宅 322 戸(約 2 割) 耐用数経過耐火 ㆰ宅 1,178戸(約 7 割) 占

※簡ㅚ：簡易耐火 ※簡：簡易耐火屋

市営住宅劣化調査(サンプル調査)

外壁割外壁塗装剥や浮屋ㄥ防水劣付帯施設破損等見

. 市営住宅ストック関す課

_{要支援世帯} 適 ㆰ宅供給必要

 高齢世帯等 ^応 ^整備 ^必要

 老朽ㆰ戸解消予防的更新ヷ改修必要

 予防保全的適修繕ヷ管理必要

_{更新ヷ改善} 効率的 ㅙ業実施必要

 居ㆰ性向ㄥ必要

 空家活用必要

実績計

22.2%

24.2% 26.0% 29.3%

31.6%

32.0%^32.7% 33.4%

34.2%

H12 H17 H22 H27 H32 H34 H37 H42 H47

耐火

1,052

94

32

1,178 準耐火

24

24 簡ㅚ

215

18

233 簡

122

6

128 木

59

18

6

5

88 凡例(戸)

公営ㆰ宅 1,448 特定公共賃貸ㆰ宅

112 定ㆰ 進ㆰ宅

62 山村ㆰ宅

11 改良ㆰ宅

18 総計 1,651 耐用数経過戸数

293

11

18

322

耐用数未経過戸数

1,155

112

62

1,329 凡例(戸)

公営ㆰ宅 1,448 特定公共賃貸ㆰ宅

112 定ㆰ 進ㆰ宅

62 山村ㆰ宅

11 改良ㆰ宅

18 総計 1,651

外壁塗装浮爆裂露筋外壁割屋ㄥ防水穴あ付帯施設破損

15～64

27,344 25,662 24,420 21,922 19,945 19,345 18,446 17,289 16,214

65 以ㄥ 107,820 105,986 102,449 96,825 91,689 90,055 87,603 83,680 79,434

65 以ㄥ

38,613 42,103 44,616 49,265 51,536 51,555 51,584 50,728 49,627 凡例(人)

H12 173,776 H17 173,751 H22 171,485 H27 168,010 H32 163,173 H34 160,956 H37 157,631 H42 151,696 H47 145,274

実績計

(4)

. 要支援世帯推計公営住宅目標管理戸数検

討

公営ㆰ宅要支援世帯将来計公営ㆰ宅目標管理戸数検討い国 ㆰ生活基本計いそ手法示本市い同様手法用い計及び検討行う

成 34 度民間借家等入居世帯最ㆯ居ㆰ面積水準以ㄦ収入 ㆮㄦㆮ世帯 (ㄦ図 (1)(3))及び最ㆯ居ㆰ面積水準以ㄥ収入 ㆮㄦㆮ世帯う高家賃担世帯 (ㄦ図(2)(4))

抽出要支援世帯(新規入居者) 1,229 世帯

公営ㆰ宅 1,448 戸う 10 後耐用数経過 ㆰ宅 132 戸及び新規募集停

い ㆰ宅 161 戸除成 34 度時点入居可能管理戸数 1,155 戸

過去空家募集実績 10 間発生空家戸数計 735戸県営ㆰ宅い 10 間発生計空家 493 戸活用

市営県営算入居可能戸数 1,228 戸(10 間合計)

⇒ 要支援世帯 1,229 世帯比入居可能戸数 1,228戸あ _{要支援世帯} _{し 1 戸不足}

成 34 度時点入居可能管理戸数 1,155 戸ㄧ足戸数 1 戸建替既存入居者応戸数 195 戸用途廃既存入居者応戸数 4 戸算本市 _{成 34 度時点} _{公営住宅目標管理戸} 数 1,355 戸

公営ㆰ宅供給目標量算定フロヸ需要

供給

(5)

公営ㆰ宅適管理戸数

公営ㆰ宅管理戸数( 成 25 度現在)

⇒

成 34 度公営住宅目標管理戸数

1,448 _戸 1,355 _戸

(6)

. 市営住宅ストック活用基本方針

 ㆰ宅困窮者 ^一定水準 ^質 ^確保 ^ㆰ ^い ^提供

 高齢者世帯や子育世帯 ^{安全ヷ安心} ^居ㆰ環境 ^提供

 入居者安全性居ㆰ水準確保

 高齢者ヷ子育世帯等 ^誰 ^快適 ^過 ^居ㆰ環境 ^整備

 団地統廃 ^効率的 ^ㆰ宅団地 ^{整備及び管理}

 計的修繕ヷ改善等 ^ㆰ宅 ^長期活用

 特定公共賃貸ㆰ宅空家活用

 真 ㆰ宅困窮世帯入居う適入居者管理実施

. 長命化関す基本方針

ストック状況把握び日常的維持管理方針

 ㆰ宅管理デヸタ ㆰ棟 ㆮ 整理 ^{デヸタベヸス} ^行う

 ㆰ宅定期点検行う予防保全的維持管理実施

 ㄥ記デヸタベヸス ^い ^ㆰ宅 ^ㆰ棟 ㆮ 修繕履デヸタ整理時履確認 ㆁ組構築

長命化びラフサクルコスト縮減関す方針

 症療法型維持管理 ^{予防保全的維持管理} ^{び耐久性向ㄥ等図} ^改善 ^実施 ㆰ宅長命図

_ㆁ様ップレヸド等耐久性向ㄥ予防保全的維持管理実践修繕周期延長ラフサルコスト縮減図

 定期点検や重点的行う調査等充実 ^{建物老朽} ^や老朽 ^ㅙ故等 ^{未然防} ^修繕や改善効率的実施

. _団地住棟活用手法選定

<検討す活用手法> ^<内容> 建替統合建替非現地建

替

現存 ㆰ宅除却そ敷地新 ㆰ宅建設建替団地高度見

込場や建替必要現在敷地活用困あ ㆂ団地統建替

敷地ヷ地形状況周辺環境等理現地建替困場非現地建替

用途廃 ^耐用 ^数 ^超過 ^将来 ^わ ^団地 ^管理 ^ㄧ適当 ^断 ^ㆰ宅

全面的改善 ^ㆰ戸 ^躯体 ^残 ^全面的 ^そ ^準 ^改善 ^行うㆰ宅

個改善長命化型改善 ^{全面的改善}_改善 _特 _長 _命^市営ㆰ宅_型改善 _含^質 ^向ㄥ _い ^以ㄦ_個^{改善ヷ改修}_改善(長 _命^個 _型)^行う ^個維持保全 ^市営ㆰ宅 ^効用 ^維持 ^適 ^維持管理 ^行うㆰ宅

市営ㆰ宅主役割

総的ストッ活用

方針

(7)

用途変更 ^{公営ㆰ宅以外} ㆰ宅(特定公共賃貸ㆰ宅等) 公営ㆰ宅用途変更 ㆰ宅

団地住棟活用手法選定フロ

市営ㆰ宅活用い次フロヸ定効果的手法選定

選定結果

1～3 次定結果 (戸)

象公営住宅 ^特定公共_賃貸住宅 ^{定住進}_住宅山村住宅改良住宅合計

管理戸数 ^1,448 ¹¹² ⁶² ¹¹ ¹⁸ ^1,651

維持管理予定戸数 ^1,151 ¹¹² ⁶² ⁰ ⁰ ^1,325

うち修繕応戸数(維持保全) ²²⁷ ⁷⁶ ⁶² ⁰ ⁰ ³⁶⁵

うち改善応戸数(個改善) ⁹²⁴ ³⁶ ⁰ ⁰ ⁰ ⁹⁶⁰

建替予定戸数 ²³⁷ ⁰ ⁰ ⁰ ¹⁸ ²⁵⁵

用途変更戸数 ⁰ ³² ⁰ ⁰ ⁰ ³²

用途廃予定戸数 ⁶⁰ ⁰ ⁰ ¹¹ ⁰ ⁷¹

※用途変更戸数維持管理予定戸数重複い ㆰ宅ストッ維持保全ヷ個改善空家活用向特定公共賃貸ㆰ宅発生い空家公営ㆰ宅活用検討用途変更戸数 32戸公営ㆰ宅目標管理戸数検討い算出戸数

あ

選定結果基建替用途廃用途変更行場管理戸数 (戸)

管理戸数 (H25_時点)

建替減少戸数 ^用途廃戸数 ^用途変更戸数増減 ⁽建替等実施後) ^管理戸数

公営 ^1,448 ⁶⁵ ⁶⁰ ⁺³² ^1,355

特定公共賃貸 ¹¹² ⁰ ⁰ ^-32 ⁸⁰

定－経過数定定－需要定

高度利用可能性定定－改善履定

1_次定

定－躯体安全性定定－避安全性定定－居ㆰ性定

定－長命型改善必要性定 2_次

定

定－多様性居ㆰ性適 ㆰ宅供給定－ ㆰ棟相互連携可能性

定－団地効果ヷ効率性定－地域性考慮施策展開定－政ㅙ情考慮施策展開 3_次

定

建替

統合建替

非現地建替

用途

廃

全面的

改善

個改善

長命化型改善

維持

保全

用途

変更

建替ㅙ業等実施方針長命維持管理計

(8)

定住進 ⁶² ⁰ ⁰ ⁰ ⁶²

山村 ¹¹ ⁰ ¹¹ ⁰ ⁰

改良 ¹⁸ ⁰ ⁰ ⁰ ¹⁸

総計 ^1,651 ⁶⁵ ⁷¹ ⁰ ^1,515

(9)

個改善(長命化型改善) 象団地改善内容

長命化型改善内容 H26 ～ H34

外壁改修 ^大津 ^日 ^一 ^谷 ^小境 ^鶴見 ^沖代 ^ヶ丘 ^美談屋上防水改修 ^大津 ^小境 ^鶴見 ^ヶ丘

10. _市営住宅け建替事業等実施方針

建替基本方針

_適市営ㆰ宅整備水準確保

_{効率的維持管理} 建替ヷ統建替実施

用途廃基本方針

 用途廃 ^ㆰ宅 ^{既存入居者} ^移転先 ^確保等 ^施策 ^実施

 用途廃後敷地土地利活用検討

そ他建替用途廃住宅関す方針

 耐用数経過ㆰ宅 ^現時点 ^耐用 ^数 ¹⁰ ^い ^ㆰ宅 ^い ^入居者 ^{安全性確保} 滑建替用途廃ヷ除却向政策空家進い

 建替や用途廃 ^行う ^{既存入居者} ^仮ㆰ居 ^政策空家 ^確保 ^い

 既存入居者 ㆰ 替え等 ^退去 ^完了 ^後 ^や ^解体除却 ^行う ^検討

 可能限仮移転発生 ^い ^う配慮 ^建替 ^実施 ^い

 既存入居者 ^ㅙ前 ^十 ^説明 ^意向確認 ^行い ^建替 ^伴う移転 ^担 ^支援 ^努

建替事業実施向けた課

_{既存入居者等} 意形成やㆰ環境配慮必要

_{ㅙ業コスト} 準民間活用等 ㅙ業手法検討必要

 建替余剰地や用途廃用地 ^効活用 ^検討 ^必要

 建替 ^い手法 ^検討 ^場 ^{民間賃貸ㆰ宅} ^借 ^ㄥ ^方式 ^検討 ^必要

建替事業実施方針

管理戸数を維持し建替管理戸数を縮小し建替管理戸数を縮小し統合建替

斐川直江東 H25 牧戸 H30以降多伎小ヷ高木 H35以降

出雲塩原 H35以降出雲真幸ヶ丘 H35以降斐川湖西ヷ新生ヷ新生 H35以降出雲浜山 H35以降斐川久木東ヷ久木西 H35以降大社小松原 H35以降

※建替え実施方針 ㆰ宅い本計期間中新規募集停政策空家実施検討

(10)

11. 長命化ため維持管理方針及び効果

計画期間内実施す修繕改善事業内容

修繕応定期点検や予防保全的修繕行う居ㆰ性ヷ安全性等維持ヷ向ㄥ図居住性向上型 ^引 ^{活用図ストッ} ^い ㆰ戸ヷㆰ棟設備機能向ㄥ行い居ㆰ性確保福祉応型 ㆰ戸共用部バリフリヸ進

安全性確保型建物躯体安全性確保配慮改善行う

長命化型 ^{耐久性向ㄥや躯体} 影響軽減維持管理容易性観点予防保全的改善行う

長命化ため維持管理効果

■長寿命化改善し

△ 建設

△ 建替

建設費修繕費

金額

使用数

■長寿命化改善あり

△ 建設

△ 建替

建設費修繕費

金額 _改善費

使用数

建設費

修繕費

建設費

修繕費使用

数

使用数

長寿命化改善し LCC

長寿命化改善あり LCC 耐用数

改善費改善 _より使用 _数が延長

均

LCC 改善効果＝計画前 LCC －計画後 LCC

均

費用 ^均費

用長寿命化改善し

LCC

長寿命化改善あり LCC

個改善(長命型) 象団地間ラフサルコスト縮減効果( 計) (万 / ) 住宅種類長命化改善し長命化改善あ均改善 ( - ) LCC_縮減効果

耐火造 ^3,126 ^2,862 ²⁶⁴ ⁸⁸⁽縮減効果あ )

簡易耐火造 2 階 ⁹⁸⁶ ⁹⁵⁶ ³⁰ ¹³⁽縮減効果あ )

簡易耐火造屋 ⁷¹ ⁵⁴ ¹⁷ 10(_{縮減効果あ )}

※各ㆰ棟間戸当定金構計い

※LCC 縮減効果：耐用数後将来コスト社会的割引率 4％現在価値金あ均改善現在価値数(国設定) 乗

算出使用数除算金金プラスあラフサルコスト縮減効果あ断

※社会的割引率：将来価値現在価値実質的異現在将来価値 ㆯい考え方そ ㆯ減度い示

_{個改善} 象団地い長命改善

長命改善あラフサルコスト削減効果あ試算



_両者 _{総費用を建物}

使用数除算した

均費用を算定し比較す

長命化改善あ方

コスト少くこ

縮減効果あ断さ

_{縮減効果金} 算出結果ㄦ表

※L際際：ラフサルコスト略建物生涯コスト

(11)

長命化ため維持管理関す課

 長命改善ㅙ業早期実施 --- 源確保課

 入居者配慮 ^改善ㅙ業実施 --- 入居者担軽減う工法等検討い必要問いわ先：出雲市都市建設部建築ㆰ宅課

693-8530 島根県出雲市今市 70 TEL：0853-21-6150 FAX：0853-21-6594

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